부동산임대 사업자분들 꼭 보세요!(간주임대료)

부가가치세 부동산 간주임대료 총 정리!

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부동산 임대업 사업자는 '간주임대료'라는 개념에 대해 잘 알고 있어야 합니다. 이번 시간에는 이 용어가 무엇인지, 어떻게 계산하는지 등 자세히 알아보겠습니다.

1.간주임대료란?

사업자가 부동산이나 부동산 권리(전세권, 지상권)등을 대여하고 받은 보증금 또는 전세금에서 발생하는 수익을 말합니다. 쉽게 말해 월세와 같은 개념이라고 할 수 있습니다.

2.왜 부과하나요?

부가가치세법상 재화나 용역 외에도 이자소득, 배당소득, 외환차익 및 차손, 유형자산처분이익도 과세대상이기 때문입니다. 즉, 임차보증금 또한 일종의 금융수익이므로 세금을 내야 한다는 의미입니다.

3.어떻게 계산하나요?

다음 공식대로 산출됩니다. 단, 주택 임대차 계약 시엔 적용되지 않습니다.

- [(보증금 적수 – 건설비 적수) × 정기예금이자율 × 1/365] ± 금융수익

4.정기예금이자율이란?

매년 국세청장이 고시하는데 2024년 현재 연 3.5% 입니다. 

서 제출자도 차감 가능합니다. 다만 기준경비율 혹은 단순경비율로 추계 신고하거나 면세사업자라면 제외해야 합니다.

5.종합소득세와의 관계

총 수입금액에 산입되므로 다른 소득과 합산하여 신고해야 합니다. 참고로 결손금이 발생하더라도 15년간 이월 공제되며 부동산 양도소득세 필요경비로도 인정받을 수 있다는 점도 알아두면 좋습니다.

6.실무에서의 활용

상가 매매계약 체결 시 부가세 별도 특약을 명시함으로써 분쟁 소지를 줄일 수 있고 간주임대료 해당 여부 파악 후 적절한 대처 방안 모색하기도 합니다. 만일 경비율 적용 대상이거나 공동명의라면 더욱 신중한 검토가 필요합니다.

7.요약하자면

복잡해 보이지만 기본 원리만 이해하면 의외로 간단합니다. 또 간주임대료 자체보다는 이로 인해 파생되는 다양한 이슈들 (예 : 종합소득세 증가, 건강보험료 인상 등) 에 대해서도 미리 대비책을 세워두는 게 중요합니다. 그리고 매년 개정되는 세법 내용을 숙지하여 불필요한 불이익을 당하지 않도록 노력해야 하겠습니다.