부가가치세 일괄 공급된 토지 건물 등 가액의 안분기준 계산 방법

부가가치세 일괄 공급된 토지 건물 등 가액의 안분기준 계산 방법

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부가가치세법 시행령 제64조에 따른 '일괄 공급된 토지와 건물 등 가액의 안분 기준'이란 무엇일까?

사업자가 토지와 그 위에 정착된 건물 및 기타 구축물(이하 "건물 등"이라 함)을 함께 공급한 경우, 해당 재화의 시가가 명확하지 않은 때에는 다음 각 호에 따라 가격을 구분하여 계산합니다. 이 부분에서 토지는 면세이고 건축물은 과세 대상이라는 것을 먼저 인지해야 합니다..

1. 감정평가가액이 있는 경우

해당 자산들의 감정평가법인이나 감정사들이 평가한 금액들을 말합니다. 가장 신뢰성이 높은 근거로 활용될 수 있습니다. 예를 들어 A라는 사업자가 B에게 땅과 상가를 같이 팔았는데 둘 다 각각 얼마인지 잘 모를 때 두 개 모두 가치를 산정해 놓았으면 그것대로 나눈다고 생각하면 된다. 이때 조심할 점은 같은 시기에 동시에 이루어져야 한다는 것입니다. 만약 한 번은 2020년 5월 1일에 다른 하나는 6월 30일에 이루어졌다면 인정되지 않습니다. 또한 적어도 2곳 이상에게서 받아야 하고 받은 시점도 동일해야 유효합니다.

2. 기준시가가 모두 있는 경우

땅값 공시가격이라고 보면 쉽습니다. 국세청장이 지정하거나 고시하는데 매년 발표되죠. 전국 모든 곳 위치나 용도별로 차이가 있으며 실거래가와 차이는 있지만 비슷한 흐름을 보입니다. 아파트 공동주택공시지가는 국토교통부 홈페이지에서 조회 가능하며 오피스텔 상업용 건물들은 국세청 홈택스에서 찾아볼 수 있습니다. 이렇게 개별적인 자료 확인이 되면 장부가액 비율로도 나눌 수 있는데 이것까지 충족되면 세 번째 순서입니다.

3. 장부가액비율 적용

만약 땅값 시세 정보만 있고 상가는 따로 장부 정리 기록이 없다면 어떻게 해야 할까? 이럴 때 쓰는 게 바로 원가율 개념이다. 매출총이익률 방식으로도 불리기도 하는데 여기서 말하는 원가는 취득 당시 들어간 비용 총액이며 총수입금액은 판매 시 벌어들인 돈 전부라고 알면 되겠다. 이를 바탕으로 몇 퍼센트 수익 냈는지 따져보고 거꾸로 역산해서 구하는 원리인데 주로 재고자산 회전율 구하기 힘든 부동산 업종에서 많이 쓴다.

4. 매매 사례가액 또는 보상·경매가액이 있는 경우

이것저것 아무것도 없을 때 최후의 수단으로 쓸 수 있는 카드입니다. 주변 비슷한 조건 물건 거래 내역 혹은 국가기관으로부터 수용 당한 후 받은 보상금 액수 경매 낙찰가로 대체할 수 있다는 뜻입니다. 다만 주의할 점은 지나치게 높거나 낮은 금액이라면 인정받기 어려울 수도 있으니 신중하게 접근해야겠습니다.

지금까지 설명한 절차 중 어느 하나라도 만족한다면 그걸로 충분하다고 볼 수 있습니다. 단 예외사항도 존재하는데 면적차이가 현저하다면 실제 사용되는 바닥면적 가중 평균 해서 나누기도 하며 주택과 부수토지 그리고 겸용주택처럼 특수한 상황에서는 특례 규정이 별도로 마련되어 있으니 자세한 사항은 전문가와의 상담을 통해 알아보는 걸 권합니다.